Статті про облаштування саду
Мета клієнта зовсім не кредит як такої, а квартира або будинок

Вона розповіла про перспективи розвитку іпотеки в Росії, дала свій прогноз зміни цін на нерухомість, порадила, як зорієнтуватися в морі іпотечних програм.


Добрий день, Наталія! Як ви оцінюєте якість роботи ваших співробітників?


У Міель-брокеридж існує і діє кодекс, що визначає правила взаємовідносин співробітників з клієнтами компанії. Один з основних його пунктів?? клієнтоорієнтованість, націленість на очікування клієнта, індивідуальний підхід до кожної конкретної ситуації.


Однак я припускаю, що, як і в будь-якої великої компанії, клієнт може зіткнутися з якимись труднощами в процесі взаємодії з тим чи іншим співробітником. У цьому випадку будь-який з клієнтів компанії може звертатися в Службу контролю якості за тел. (495) 777-62-64, і ми обов'язково зробимо все для того, щоб недоліки були усунені, а послуга з нашого боку була надана якісно і своєчасно.


Як розвивається іпотека в Московській області в порівнянні з іншими регіонами (насамперед?? Москвою). Хто найчастіше купує житло по іпотеці в МО? Хто ці люди?


Підмосковний ринок нерухомості зараз є одним з найбільш динамічно розвиваються. Додатковим поштовхом для його розвитку стало значне зростання цін, що спостерігався в столичному регіоні до осені минулого року, після чого почалася відносна стабілізація на ринку нерухомості.


Як і раніше, основними покупцями на ринку Московської області є самі жителі Підмосков'я, але зараз інтерес до нього помітно зріс і у жителів Москви, щомісячний дохід яких складає 1-2 тис. доларів. Ще півтора року тому вони могли дозволити собі придбати пристойні 1-2-х кімнатні квартири в Москві по іпотеці, але тепер їм все частіше доводиться звертати свою увагу на квартири в Подмоковье.


Просто скажіть, скільки в підсумку я віддам грошей, якщо збираюся купити квартиру по іпотеці на 10 років вартістю 150000 доларів з 30% початковим внеском (з урахуванням всіх додаткових витрат). Заранее спасибо та добрий день!


Додаткові витрати, які супроводжують придбанню нерухомості по іпотеці, індивідуальні і зумовлені тарифами банку, в якому буде схвалений позичальник, а також типом нерухомості, яку Ви хочете купити (новобудова або вторинний ринок). Тому підрахувати зараз суму витрат можна лише орієнтовно.


Виходячи із заданих Вами параметрів, виходить, що Вам потрібен кредит на 105 000 доларів. Всі додаткові витрати складуть приблизно 7-8% від цієї суми, сюди входить оплата банківських комісій, всіх трьох типів страховок (страхування титулу, майна, життя і здоров'я позичальника), оцінка нерухомості, нотаріальне завірення угоди, реєстрація угоди, оренда комірки, комісія іпотечного брокера.


З урахуванням наших преференцій ми могли б надати Вам ставку від 9-9,5% річних за доларовим кредитом (ставка залежить від ряду параметрів?? Форма підтвердження доходу, кількість членів сім'ї, наявність утриманців та ін.) Ви можете звернутися до наших фахівців, Вам зроблять точний розрахунок, згідно всім вищевказаним критеріям.


Привіт Наталя! У мене два питання:


1. З Вашої точки зору варто отримувати іпотечний кредит зараз або краще почекати зниження цін на нерухомість?


2. Яка зараз найкраща ставка іпотечного кредиту по Москві за наявності 100% офіційного доходу?
Спасибі! Михайло.


Шановний Михайло, на мою думку, людина повинна купувати житло тоді, коли воно йому необхідно, і не чекати міфічного зниження цін на нерухомість, тому що такої гарантії Вам не зможе дати ніхто.


Зараз ми спостерігаємо відносну стабілізацію цін на ринку нерухомості, і це дуже гарний час, щоб вирішувати своє житлове питання, особливо проводити складні альтернативні угоди. Є можливість спокійно вибрати для себе квартиру, не побоюючись, що вже завтра-післязавтра її ціна буде вище на 5-7%, як це було ще в минулому році, простіше оцінити свої можливості для отримання іпотечного кредиту і отримати очікуваний результат.


Що стосується Вашого другого запитання, то зараз в Міель-брокеридж з урахуванням преференцій, які ми маємо від наших банків-партнерів, мінімальна ставка по іпотечному кредиту при повністю підтвердженому офіційному доході становить 9% річних у валюті, 10% річних у рублях.


Добрий день, Наталія! Зараз багато пишуть про іпотечних брокерів. А чи потрібні вони взагалі? У чому вигода співпраці з ними?
З повагою, Вероніка Ташкевіч


Шановна Вероніка, спасибі велике за питання! Іпотечний брокер?? це фахівець, який володіє знаннями в області кредитування на ринку нерухомості. По-перше, такі фахівці мають можливість протягом одного дня підібрати кредит на найбільш оптимальних умовах для кожного конкретного клієнта з урахуванням його фінансових можливостей і наявності у нього або, навпаки, відсутність низки документів (наприклад, довідки про доходи за формою 2НДФЛ).


Іпотечні брокери Міель-брокеридж, наприклад, аналізують кілька сотень банківських програм, щоб вибрати саме ту, яка дасть можливість клієнту отримати кредит на необхідну йому суму на самих вигідних умовах. По-друге, іпотечний брокер оперативно формує кредитне досьє і майже на 100% гарантує своїм клієнтам отримання кредиту, причому саме на ту суму, на яку вони розраховують.


По-третє, клієнти, наприклад, нашої компанії користуються різними преференціями банків: знижені на 0,5-1 процентних пункти ставки за кредитами, відсутність низки банківських комісій, привабливі умови дострокового погашення кредиту і пр. Все вкупі дозволяє клієнту іпотечного брокера заощадити близько 5 -7% від суми кредиту за весь період кредитування.


Підкажіть, будь ласка, чи можна за допомогою іпотеки купити заміський будинок в Підмосков'ї? Спасибі!


Можна, для цих цілей існують спеціальні іпотечні банківські програми, і їх зараз вже досить багато. Проте варто пам'ятати про деякі обмеження. Наприклад, неможливо придбати по іпотеці дерев'яний будинок в селі, тому що дерев'яні будівлі банки не кредитують, до того ж виникають питання про статус земельної ділянки, на якій цей будинок стоїть. Найлегше купити по іпотеці заміський будинок в організованому котеджному селищі. Наша компанія також допомагає провести таку операцію?? від підбору іпотечного кредиту і підбору об'єкту заміської нерухомості до проведення всієї угоди аж до отримання клієнтом свідоцтва про власності на придбаний заміський будинок.


Добрий день! Скажіть, будь ласка, якою мінімальною сумою я повинен володіти (початковий внесок), щоб отримати іпотечний кредит на однокімнатну квартиру (35 кв.м.) в Москві і / або в найближчому Підмосков'ї?


У деяких провідних банках представлені програми отримання іпотечного кредиту і без початкового внеску. Придбати однокімнатну квартиру в Москві, згідно Вашим параметрам, можна зараз приблизно за 140 тисяч доларів. Якщо взяти кредит на всю цю суму, то щомісячний платіж складе приблизно 1300 доларів (термін кредиту?? 20 років). Відповідно, щоб отримати кредит на всю цю суму треба володіти щомісячним доходом не менше 2500 доларів на місяць.


Якщо ж у Вас є вже якісь накопичення, наприклад, 20% від вартості такої квартири, то, безумовно, щомісячний платіж по кредиту в такому випадку буде нижче і складе близько 1 тис. доларів на місяць (кредит на 20 років).


Квартири в Підмосков'ї коштують, звичайно, менше, ніж у Москві, тому і платежі по іпотечному кредиту будуть нижчі. Ви можете звернутися до фахівців нашої компанії, Вам допоможуть підібрати необхідний Вам варіант нерухомості в Москві або Підмосков'ї, а також отримати вигідний іпотечний кредит.


Привіт Наталя! Мене звати Олександр. Запитання: який орган адміністрації (чи є такий?) Регулює процентні ставки іпотечного кредитування в Росії. Прогнози розвитку-застою ринку?


Питання 2: Є на Ваш погляд у громадян РФ інтерес до нерухомості в країнах EC? Плюси і мінуси придбання нерухомості в Європі?
З повагою, Олександр


Шановний Олександре! Процентні ставки по іпотечних кредитах у Росії визначаються ринком?? банки в конкурентній боротьбі за потенційних позичальників пропонують ту чи іншу ставку, яка буде, на їхню думку, затребувана позичальниками. Крім цього, в Росії працює державна організація?? Агентство з іпотечного житлового кредитування, яке оголошує ставку рефінансування по рублевих кредитах, на цю ставку орієнтуються входять в систему АІЖК банки при формуванні своїх рублевих іпотечних програм.


Що стосується розвитку ринку іпотечного кредитування, то, безумовно, він продовжить свій динамічний розвиток в нашій країні. Ніякого застою тут бути не повинно?? через високі ціни на нерухомість іпотека стає все більш популярним інструментом для придбання житла або поліпшення своїх житлових умов.


Відповідаючи на ваше друге запитання, можу сказати, що, безумовно, є люди, яким цікаво купувати нерухомість в Європі. Їх мета, як правило, або вигідне вкладенням своїх коштів, або просто придбання будинку або квартири за кордоном, куди можна їздити відпочивати. Як правило, нерухомість в Європі набувають представники бізнес-класу або преміум-класу, у кого вже є квартира або будинок в Росії для постійного проживання.


На користь вкладення засобів в нерухомість країн ЄС можна сказати, що ринок європейської нерухомості досить стабільний і потенціал зростання його далеко не вичерпаний. Не мінусом, скоріше даністю стануть постійні витрати за змістом цієї нерухомості, що включають в себе податок на домоволодіння, комунальні платежі та інші витрати.


Наталя, скажіть, будь ласка, який, згідно з вашими прогнозами, буде середня і мінімальна процентна ставка по карбованцевих і доларових кредитах до кінця цього року?


Мій прогноз такий: 9,5-10% річних буде середня ставка за валютними іпотечними кредитами, 8% річних?? мінімальна ставка. По рублевих кредитах цифри, думаю, будуть виглядати так: 11-11,5% річних у середньому по ринку і 10%?? мінімальна ставка.


Ви прогнозуєте до кінця поточного року відновлення активного зростання цін на нерухомість в Москві?


За моїми прогнозами, зростання цін на столичну нерухомість до кінця поточного року складе близько 2-2,5% на місяць із звичайними сезонними коливаннями.


Підкажіть, який прогноз на ціни? Хотілося б вкластися, але от у що? Купити кімнату / квартиру або краще землю? Ваша думка як експерта дуже важливо!


Як я вже говорила в попередній відповіді, за моїми прогнозами, до кінця цього року ціни на нерухомість підростуть. Свої кошти з метою одержання прибутку можна вкласти і в квартиру, і в земельну ділянку. Найбільш вигідно, на мій погляд, вкладати кошти в квартири в новобудовах бізнес-класу, так як в процесі будівництва придбати квартиру можна за більш вигідною ціною, яка істотно виросте до закінчення будівництва.


Якщо в якості об'єкта для інвестування коштів вибирати ділянку землі, то це дуже індивідуальне питання, треба розглядати конкретні ділянки. Адже на ліквідність земельної ділянки впливає безліч факторів: в одному і тому ж селищі ціна на ділянки може відрізнятися в рази, наприклад, через їх місцерозташування (близькість до річки, озера, лісу), а також можливості і простоти підведення комунікацій. Все це треба враховувати при розрахунку свого інвестиційного плану.


У кінцевому ж рахунку, оцінити ліквідність квартири все ж істотно простіше, ніж ділянки землі. Однак при грамотному підході, особливо за допомогою фахівців, отримати хороший дохід можна як від квартири, так і від ділянки землі.


Які основні цілі ставить перед собою Міель-брокеридж на поточний рік?


Основний напрямок діяльності компанії МІЕЛЬ-брокеридж?? ріелторські послуги на ринках міської й заміської нерухомості. Тут ми орієнтуємося на представників бізнес-класу і прагнемо надавати їм послуги високого рівня. Вже в першій половині року ми відкриємо нові офіси, які будуть працювати за новою системою. Не буду розкривати поки всі секрети, але можу сказати, що це буде новий рівень обслуговування клієнтів для ріелторського ринку Москви.


Що стосується напрямку іпотечний брокеридж, то ми плануємо зберігати наші лідируючі позиції в цьому сегменті і збільшити обсяг поставляються в банки іпотечних кредитів до 500 млн. доларів за 2007 рік. Реалізація цих планів дозволить компанії МІЕЛЬ-брокеридж збільшити свою частку ринку іпотеки в Москві і Московській області з 8-10% (дані за минулий рік) до 17-20%.


Привіт Наталя! Могли б Ви окреслити різницю між орендою житла і придбанням її у власність за допомогою іпотеки? Адже бюджет сімейний все одно страждає від нескінченних платежів ... Спасибі!


Різниця суттєва?? у разі покупки Ви будете проживати в своїй квартирі, поступово виплачуючи іпотечний кредит, а в разі оренди Ви тільки оплачуєте можливість проживання в квартирі, не маючи при цьому на неї ніяких прав. Крім того, вступаючи в іпотеку, позичальник знає розмір щомісячних платежів по кредиту і впевнений в тому, що розмір цих платежів не збільшиться під час всього терміну кредитування (будь то навіть 20-30 років). У разі ж оренди такої впевненості немає, навпаки, практика показує, що з часом орендна плата лише зростає.


Ну і, звичайно, такі очевидні речі, як можливість зробити будь-який ремонт у власній квартирі або купити яку завгодно меблі, тобто жити так, як хочеться саме Вам, а не господарям знімного житла. До речі, для багатьох актуальне і питання постійної реєстрації, яка надає деякі пільги (наприклад, можливість влаштувати дитину в державний дитячий садок за місцем проживання).


Здрастуйте! Я хочу придбати квартиру самостійно, без допомоги ріелторів. Могли б Ви назвати найбільш поширені помилки покупців, і як їх уникнути? І взагалі, які небезпеки існують?


Звертаючись безпосередньо до продавця тієї чи іншої квартири, без допомоги ріелтора, людина не зможе бути повністю впевнений в юридичній чистоті цікавить його об'єкта нерухомості: хто точно прописаний у цій квартирі, включаючи осіб, наприклад, вибулих на навчання в інше місто або перебувають в ув'язненні, чи не порушуються права неповнолітніх, дійсна довіреність (у разі продажу квартири за дорученням) і безліч інших питань.


Існують також нюанси, врахувати які непрофесіоналові, швидше за все, навряд чи вийде. Наприклад, можна купити квартиру і тільки потім дізнатися про великих боргах колишніх господарів по комунальних платежах або міжнародним телефонним переговорам. Або людина вибрала квартиру, в якій при огляді були імпортна сантехніка, хороша електрична плита, вбудована кухня, дорогі двері ... Угода укладена, новий господар в'їжджає, і що він бачить? Зовсім інша картина?? сантехніка замінена на стару, ще радянських часів, в кухні тільки голі стіни, а на місці італійських дверей зяють порожні прорізи ... Ріелтор ж обов'язково обмовить такі речі, документально їх закріпить, щоб потім не трапилося таких неприємних сюрпризів.


Чому банки співпрацюють з іпотечними брокерами? Навіщо їм це треба?


Цінність послуг іпотечних брокерів для банків полягає в тому, що брокер стає додатковим каналом продажів кредитних продуктів банку і, тим самим, дозволяє істотно знизити витрати банку на залучення клієнтів (витрати на рекламу, первинні консультації, попередню оцінку платоспроможності позичальника, формування кредитних досьє та пр .). За даними 2006 р., вже близько 25% іпотечних угод у Москві банками були здійснені через іпотечних брокерів. До грудня 2007 р., за різними оцінками експертів, ця частка в столиці збільшиться до 50%.


Іпотечний брокер акумулює в себе інформацію як з боку всіх учасників ринку іпотеки, так і з боку безпосередніх споживачів іпотечних послуг, завдяки чому він має можливість надавати банкам інформацію про затребуваність і конкурентоспроможності їх кредитних продуктів і потребах потенційних позичальників. Виходячи з цієї інформації, банк уже може коригувати свої іпотечні програми, роблячи їх більш клієнтоорієнтованими, так воно насправді і відбувається.


При цьому треба зауважити, що на сьогоднішній день спеціалізований іпотечний брокер сильно програє компаніям, в яких є і брокери, і ріелтори. Як показала практика, оптимальною в нашій країні вважається форма, при якій брокеридж і ріелторська діяльність розвиваються паралельно в рамках однієї компанії?? така структура прийнята в Міель-брокеридж. Цей комплексний підхід служить для банків своєрідною гарантією того, що клієнти таких компаній не тільки одержать позитивне рішення про видачу їм іпотечного кредиту, але і затребують даний кредит для придбання підібраної для них нерухомості.



Я збираюся взяти іпотечний кредит, при цьому, наскільки я знаю, мені потрібно буде замовляти оцінку квартири, яку я хочу купити? Навіщо витрачати гроші на оцінку квартири, коли її вартість буде і так відома (за договором купівлі-продажу)? Спасибі!


Оцінка квартири?? це процедура, яку проводять професійні оцінювачі, акредитовані в тому банку, в якому Ви хочете взяти іпотечний кредит. Незалежна професійна оцінка квартири дозволяє банку визначити ліквідність нерухомості, яка буде перебувати у нього в заставі. Вартість же квартири, певна її продавцем, не завжди відповідає ринковим реаліям?? деякі продавці вважають свою квартиру найкращою і завищують ціну, а деякі, навпаки, можуть недооцінювати свою власність.


Професійна оцінка нерухомості дозволяє найбільш коректно проводити операції з нерухомістю і обов'язкова при вчиненні іпотечних угод. У нашій компанії є Департамент оцінки, в якому працюють кваліфіковані оцінювачі, вони проводять професійну незалежну оцінку як міської, так і заміської нерухомості.


Привіт Наталя! Купили квартиру за допомогою іпотеки минулої осені за 160 тис. дол Зараз аналогічна квартира коштує майже на 10 відсотків дешевше. Тобто виходить, що ми переплатили і тепер змушені за це розраховуватися протягом наступних 10 років. Що ви порадите робити в такій ситуації? Спасибі!


Не зовсім правильно робити висновки, порівнюючи власну квартиру з якоюсь іншою, навіть аналогічної серії. Існує безліч нюансів, що впливають на ціноутворення, починаючи з місця розташування будинку, його технічних характеристик і закінчуючи можливими юридичними обмеженнями, якістю ремонту та навіть тим, куди виходять вікна квартири. У підсумку різниця в ціні навіть у квартир в сусідніх під'їздах може доходити до 20%. Набагато правильніше за допомогою професійного оцінювача визначити адекватну і актуальну вартість належного Вам житла.


Газізов Руслан Ульфатович ТОВ БРЦІК м. Уфа
Добрий день, Наталія! Відповідайте, будь ласка, на запитання.


1. Як Ви оцінюєте майбутнє брокериджа в РФ на наступні 1 рік, 5 років?


2. Чи можливо буде купувати нерухомість шляхом купівлі заставної як при звичайній угоді за аналогією з країнами Заходу?


3. Коли стане можливим оформлення іпотеки на землю?


4. Що б Ви порадили змінити в брокерській компанії в відповідно до мінливих умов ринку нерухомості?
Дякую за відповіді!


Шановний Руслан Ульфатович, спасибі велике за цікаві питання! Брокеридж в Росії буде розвиватися активними темпами, причому не тільки в Москві, але і в крупних регіональних центрах Росії, оскільки там іпотека зараз розвивається навіть більш швидкими темпами, ніж в столиці (так, на перше місце по динаміці приросту іпотечних угод у 2006 р. вийшла Тюменська область, Москва ж виявилася тільки на п'ятому місці). Думаю, що до кінця 2007 року частка брокерів у видачі іпотеки досягне 45-50% від загального обсягу в Москві і приблизно буде на рівні 20-25% в регіонах Росії (без урахування столиці).


Великі столичні іпотечні брокери будуть продовжувати відкривати свої представництва в регіонах (цей процес вже йде), буде також з'являтися все більша кількість місцевих компаній, що надають послуги брокериджу. У цій конкурентній боротьбі буде вигравати не той брокер, хто займається просто збором документів клієнта, формує їх в красиву папочку і відносить в банк, а той, хто буде надавати клієнту суттєві преференції по кредиту в порівнянні з банківськими програмами, а також буде займатися підбором нерухомості і повним оформленням іпотечної угоди аж до отримання клієнтом свідоцтва про власність.


Адже мета клієнта?? зовсім не кредит як такої, а квартира або будинок. І ті компанії, які зможуть забезпечити клієнту комплексний підхід, включаючи надання послуг іпотечних брокерів, ріелтерів, сертифікованих оцінювачів нерухомості, послуги з підбору вигідною страхової програми, будуть найбільш конкурентоспроможні. Думаю, що відповіла на перший і четвертий Ваші питання.


Що стосується другого Вашого питання, то тут відповідь однозначна?? да, з часом це стане можливим. До речі, вже є кілька прецедентів продажу закладених квартир з публічних торгів, коли їх власники стали не в змозі платити по кредиту.


Оформлення ж іпотечного кредиту для придбання землі можливо в Москві вже зараз, проте, тут не все так просто?? складності у високих ризиках як для банку, так і для страхових компаній, які неохоче беруться страхувати земельні ділянки.