Статті про облаштування саду
Вважаємо виплати калькулятор кредиту


Лише деякі отримали кредит на житло можуть пояснити, з чого складаються щомісячні платежі, і який, з пропонованих банками видів погашення боргу, більш вигідний. Та й чи варто очікувати фінансової підкованості від позичальника, якщо банкіри самі не надто активно розкривають йому секрети, пов'язані з графіком погашення долга.Калькулятор кредиту - це те, що необхідно кожному позичальнику.


Більш того, переважна кількість учасників ринку не надають позичальнику вибору при кредитуванні об'єктів нерухомості, пропонуючи своїм клієнтам скористатися лише ануїтетним платежем, коли кожен період погашення позичальник платить одну і ту ж суму.


У перші роки погашаються в основному відсотки по кредиту, а власне сам борг (тіло кредиту) зменшується незначно. Потім ця пропорція вирівнюється, і до кінця терміну клієнт виплачує банку практично тільки тіло кредиту. Другий вид платежів - диференційовних - зустрічається набагато рідше. У цьому випадку тіло кредиту виплачується рівними частками, а відсотки нараховуються на суму залишку заборгованості. В результаті розмір загального щомісячного платежу з кожним разом зменшується. Наприклад, при отриманні іпотечного кредиту в Ощадбанку у розмірі 1 млн рублів на 10 років за ставкою 12% річних перший внесок складе 18,3 тис. рублів, а останній - всього 8,3 тис. рублів.


Рідкісний вид


На думку більшості банкірів, більш широке поширення ануїтету виправдано. При ньому суми виплат рівномірно розподіляються протягом всього терміну кредитування. Таким чином, при тому ж доході і розмірі власних коштів позичальник може отримати більшу суму кредиту, - говорить директор іпотечного департаменту банку КІТ Фінанс Михайло Лазаренко. Це пояснюється тим, що при однаковій сумі кредиту розмір першого платежу по ануїтету менше, ніж у диференційованого.


А так як банки дозволяють позичальникові направляти на погашення боргу 40-60% від розміру їх щомісячного доходу, то і загальна сума кредиту, виданого банком по ануїтету, виходить більшою. Тому коли клієнт стоїть перед вибором: або одержувати менший кредит, але при цьому скористатися диференційованим платежем, або отримати більшу суму кредиту, то він частіше обирає другий варіант. Особливо гостро потреба позичальників в отриманні більшої суми кредиту виникла в результаті різкого зростання цін на нерухомість в цьому році, - зазначає Михайло Лазаренко.


Те, що максимальні суми по кредиту можуть забезпечити лише ануїтетні платежі, відзначає і директор департаменту роздрібних продажів компанії Фосборн Хоум Наталія Россошанська. Якщо позичальник має дохід 2 тис. дол, то при 10-річному терміні кредитування за ануїтетним платежем банк видасть клієнтові 100 тис. дол, а при диференціюванні - не більше 85 тис. дол, - запевняє вона. За даними Московського іпотечного центру (МІЦ), сьогодні кожен п'ятий клієнт хотів би скористатися програмою з диференційованими платежами, але більшість позичальників не влаштовує сума, яку можуть видати банки виходячи з його доходу, в середньому становить 2-3 тис. дол, в результаті вони погоджуються на ануїтет.


Цей вид платежу зручний і з точки зору планування витрат позичальника. Виплачуючи щомісяця однакові за сумою платежі, клієнт може планувати свої витрати на більш тривалий час, здійснювати фінансове запозичення без збільшення навантаження на сімейний бюджет, - вважає начальник відділу іпотечного кредитування Суднобудівного банку Артем Ветюгов. При диференційовних платежах розмір тіла кредиту розподілений рівномірно.


У результаті найбільші виплати позичальник вносить на початку терміну, а далі сума знижується, а разом з нею і сума виплати по процентній ставці. Виходить, що загальна сума виплат за допомогою диференційованих платежів менше, ніж за ануїтетним, приблизно на 7-8%, але, з іншого боку, клієнтам складніше планувати виплати нерівномірних по сумі платежів, - пояснює начальник управління аналізу, підготовки і обслуговування кредитів Бінбанку В'ячеслав Пантелєєв. Згодні з ним і в МІЦ. Потрібно враховувати і високий рівень інфляції. При диференційованому платіж позичальник змушений оплачувати його дорогими грошима, які з кожним роком знецінюються. Виплачуючи великі суми сьогодні, він втрачає можливість використовувати ці кошти на інші цілі, які залишалися б у нього в разі використання ануїтету , - відзначає начальник відділу іпотечного житлового кредитування МІЦ Костянтин Шібецкій.


Для тих, хто вміє рахувати


Правда, як відзначають багато аналітиків, банки більше печуться не про клієнтах, а про власний прибуток. Їм зручніше і вигідніше працювати з рівними платежами, клієнт ж, використовуючи ануїтетний платіж, змушений переплачувати, особливо якщо мова йде про довгостроковому кредиті. При 30-річному позику різниця між диференційованим платежем і аннуїтетним складе 90%, - вважає Наталія Россошанська. Говорячи про зручність для клієнтів ануїтетних платежів, банкіри лукавлять. Перші роки позичальник виплачує в основному відсотки по кредиту, а вони є основною прибутком банків. Для банків вигідно отримувати свій прибуток вже в перші роки після видачі кредиту. В цьому випадку навіть при догляді позичальника до конкурентів в рамках програм перекредитування банк залишається у виграші, - пояснює один з фінансистів на умовах анонімності.


Як відзначає директор дирекції андеррайтингу банку Глобекс Олег Семкічев, хоча навантаження на позичальника при диференційованому платіж дійсно вище, ніж при аннуїтете, але й економія значна: Якщо клієнт візьме кредит на 120 тис. дол на 15 років за ставкою 11,75 % в рублях, то при диференційовних платежі він заплатить 226 тис. дол, а при аннуїтете - 256 тис. дол .


Як запевняють експерти Незалежного бюро іпотечного кредитування, за схожих параметрах кредиту ануїтет дорожче диференційованих платежів на 20-25%. У разі диференційованого платежу споживач може заощадити до 15% при позиці на 15-20 років, - заявили в одному з банків. При більш коротких строках різниця у виплатах буде незначна. Та ж ситуація і при достроковому погашенні. Взявши кредит на 15 років і вирішивши виплатити його достроково після 10 років, позичальник, погашає його за допомогою диференційованих платежів, повинен виплатити банку всього одну третину від всієї суми кредиту, у випадку ж з ануїтетом він залишиться винен банку ще половину. Це пояснюється тим, що в перший час велика частина виплат по боргу складається з оплати відсотків.


За оцінками фахівців, попит на диференційовані платежі стає все більш затребуваним, особливо серед тих, хто користується позиками не в перший раз. Багато позичальників, які вже мають досвід отримання кредитів, намагаються знайти програми саме з таким платежем, знаючи, що це дасть суттєву економію. Якщо зарплата клієнта дозволяє одержати необхідну йому суму як за ануїтетним, так і за диференційованим платежу, то в переважній більшості випадків клієнт вибере більш вигідний для нього останній варіант, - запевняє начальник відділу іпотечного кредитування Оргресбанка Олексій Мусатов.


Доля обраних


Сьогодні всього чотири великих банки пропонують своїм позичальникам скористатися диференційованими платежами за своїми іпотечними програмами. Це Ощадбанк, Газпромбанк, Глобекс і Оргресбанка. Плюс Ощадбанку в тому, що він оцінює співвідношення щомісячного платежу до доходу виходячи з власних розрахунків, що відрізняються від інших банків. Тут процентне співвідношення платіж / дохід може досягати і 90%, а сума кредиту буде значно більше, ніж при кредиті з ануїтетним платежем, пропонованому іншими банками. Однак Ощад бере до уваги лише білу зарплату, крім того, потрібні поручителі, яких може надати далеко не кожен позичальник.


Ще один мінус - розмір ставок: найбільш популярні сьогодні доларові кредити в Ощад на 2-3% вище, ніж у решти гравців, і складають 12,5-15,5% річних. У Газпромбанку ставки нижче - від 10,5% у валюті, але, за відгуками іпотечних брокерів, особливого сенсу йти туди стороннім клієнтам немає. Банк, напевно, добре обслуговує співробітників Газпрому , але із людьми з вулиці працює вкрай неохоче, - говорить на умовах анонімності один з брокерів. У банку Глобекс ставки на вторинне житло складають 10,5-11,75% у валюті, але співвідношення платіж / дохід складає всього 40%, що не дозволяє позичальникам розраховувати на суму хоча б приблизно дорівнює тій, яку він отримає при ануїтетних платежах .


Останнім приєдналися до списку банків, що пропонують клієнтам можливість вибору платежу, став Оргресбанка, який запустив іпотечні програми лише півроку тому. Вводячи програму іпотечного кредитування, ми спочатку розраховували, що можливість диференційованого погашення стане однією з конкурентних переваг, - пояснює політику банку Олексій Мусатов. Правда, поки банк кредитує лише купівлю житла на вторинному ринку за ставками 11-13% річних у валюті та 13-15% у рублях, які трохи вище пропозицій лідерів ринку іпотеки.


Решта гравців поки не планують вводити більш дешевий для споживача сервіс, пояснюючи це намір потребами самих клієнтів. Як вважає Михайло Лазаренко, сьогодні диференційований платіж по іпотечному кредиту затребуваний в значно меншій мірі, ніж ануїтетний. На думку В'ячеслава Пантелєєва, банкам невигідно введення диференційованих платежів: Доведеться міняти і систему оцінки платоспроможності, і, ймовірно, інші банківські програми, що недоцільно, - при цьому не думаю, що введення додаткового виду платежу приверне більше позичальників. Швидше диференційовані платежі були б привабливі в сегменті споживкредитування .


Правда, тим, хто вже має обидві системи в своєму банківському арсеналі, такі доводи здаються надуманими. Банкам не потрібно міняти ні програмне забезпечення, ні систему скоррінга, та й особливих складнощів для клієнтів при введенні диференційованих платежів не виникає. Як і у випадку з ануїтетом, графік платежів легко прораховується: позичальникові потрібно лише раз на місяць уточнювати в банку точну суму, яку він повинен внести , - пояснює один з банкірів. Правда, і він сумнівається в тому, що число пропозицій з диференційованим платежем буде рости: На ринку з'являється все більше іноземних гравців, які в першу чергу орієнтовані на отримання прибутку, а не на зручність продукту для клієнта.


Знижує шанси на розвиток більш дешевого для клієнтів платежу та розвиток інституту рефінансування. Банки все частіше намагаються секьюритизировать іпотечні заставні, а інвесторів, які зацікавляться цими паперами, легше залучити рівними потоками платежів, так як такі платежі легше враховувати і відстежувати їх обсяг. Тож у разі дострокового погашення боргу банки, орієнтовані на продаж іпотечних закладних, намагаються або приймати платежі, кратні ануїтету, або вводять штрафні санкції на дострокове погашення. При диференційованих ж платежах сформувати однорідний пул кредитів ще складніше , - вважає гендиректор компанії АТТА Іпотека Олександр Черняк.


Відчуйте різницю


При терміні кредитування до п'яти років позичальник, що вибрав диференційований платіж, навряд чи відчує його переваги порівняно з ануїтетом.


Економія складе менше 4 тис. дол, а навантаження (розмір щомісячних платежів) - набагато вище. Однак при довгостроковому кредитуванні (10-30 років) клієнт заплатить на 11-107 тис. дол менше, ніж по ануїтету.


Перспективний кредит


Незважаючи на досить обмежене число банків, що пропонують клієнтам диференційовані платежі, експерти не сумніваються: перспективи для ширшого їх розповсюдження є.


З часом потреба в таких платежах збільшиться. Чим більше розвивається іпотека, чим більше з'являється компетентних позичальників, які розуміють переваги того чи іншого виду платежу, - пояснюють аналітики Московського іпотечного центру. Практика банків, вже видають іпотечні кредити з диференційованими платежами, це підтверджує. За півроку роботи іпотечних програм при можливості вибору між двома видами платежів жоден клієнт не вибрав ануїтет, - заявили в Оргресбанка. Банкіри також упевнені, що поки ще рідко зустрічається платіж незабаром стане одним з головних переваг у боротьбі за іпотечного клієнта. Ми бачимо, що все більше число позичальників цікавляться саме диференційованими платежами, - вважають у банку Глобекс.