Статті про облаштування саду
Микола Шитов Ніяких прихованих комісій у нас немає

Коли американський Morgan Stanley купив Міський Іпотечний Банк, його президент і екс-акціонер (до продажу спільно з іншими топ-менеджерами контролював близько 5% акцій банку) Микола Шитов заявив, що перед Міським Іпотечним відкрилися нові горизонти.


Про те, що насправді дав банку новий власник, і в якому напрямку тепер рухається один з найяскравіших гравців вітчизняного іпотечного бізнесу, Микола Шитов розповів в інтерв'ю Banki.ru.


Півроку тому Morgan Stanley купив Міський Іпотечний Банк. Що змінилося за цей час?


Ми трохи змінили стратегію, зробивши акцент на більш динамічний розвиток в регіонах. По-перше, в цьому році ми плануємо бути вже в 24-х регіонах, в наступному році?? в 30-ти. Це найбільші міста Росії, де, на наш погляд, зосереджено понад 90% ринку іпотеки.


По-друге, за ці півроку ми в 3 рази збільшили обсяг виданих кредитів у порівнянні з аналогічним періодом минулого року. Це дуже важливий для нас показник. Він говорить про те, що ми ростемо швидше ринку, який, за різними оцінками, протягом останніх років кожні півроку подвоюється. Таким чином, ми одночасно нарощуємо на ньому нашу долю. По-третє, за ці півроку ми розробили стратегію розвитку на 5 років, і, виходячи з неї, будемо рухатися далі.


Розкажіть докладніше про цю стратегію.


Відповідно до неї, у нас буде одна з найширших на ринку продуктових лінійок. На жаль, більше я розповісти не можу.


Чому у своїй стратегії ви вирішили зробити ставку на регіони?


Тому що, по-перше, в Москві велика конкуренція, в регіонах вона менше. По-друге, в регіонах більше затребувана рублева іпотека, яка у нас дуже конкурентоспроможна. По-третє, за динамікою розвитку регіони виходять зараз на перше місце, особливо міста-мільйонники. Там ростуть обсяги будівництва, вторинний ринок і іпотека. Тому ми у всіх них вже маємо свої офіси. У найближчі п'ять років зростання обсягів іпотеки буде відбуватися за рахунок регіонів. Раніше Москва домінувала в портфелі кредитів, зараз ситуація змінилася. Переломний момент стався в цьому році.


За рахунок яких продуктів ви збираєтеся розширювати лінійку?


Згідно нашої нової концепції, ми будемо регулярно пропонувати клієнтам нові кредитні продукти. Наприклад, зараз ми скасували внески за страхування життя. За рахунок цього страховий пакет для клієнта подешевшав. Якщо брати середню вартість квартири?? 3100000 рублів?? на 25 років, то виходить економія 240 тис. рублів. Часто щорічний страховий внесок коштує від 1% до 1,5% залишку заборгованості за кредитом. У нашому випадку він може скласти до 0,5%.


Ви говорите про рекордний для вас зростанні обсягів кредитного портфеля?? в 3 рази. Але, за словами експертів, цього року на ринку іпотеки майже не відбувалося нових угод. Агентство RWAY і зовсім стверджує, що зараз збільшується тільки обсяг виданих іпотечних кредитів, а їх кількість майже не зростає.


Ми цього не помічаємо. У нас був рекорд?? в червні, наприклад, видали понад 40 млн. доларів нових іпотечних кредитів. Можливо, в цілому по ринку і відбувається мало угод. Але ці дані?? середня температура по лікарні. У когось багато угод, у когось їх немає зовсім.


Зараз деякі банки заговорили про можливість прощати борги клієнтам, що потрапили в біду: наприклад, серйозно захворіли або втратили годувальника (Про прощення деяких своїх позичальників, що опинилися у винятковому становищі, подумує Джии Ваб Банк?? Banki.ru). Як ви ставитеся до подібних ініціатив?


Ми не готові пробачати борги. Якщо у нашого клієнта виникають проблеми, ми допомагаємо йому реструктурувати заборгованість. Тому у нас відсоток дефолту платоспроможності клієнтів дуже низький?? 0,4-0,6%. З людьми, які потрапили в скрутне фінансове становище, ми прагнемо бути толерантними, увійти в їх ситуацію, знайти рішення. Більшості клієнтів, що прострочили кредити, ми вже допомогли знайти вихід. Наприклад, один клієнт дуже не хотів псувати свою кредитну історію.


Він працював в науковій сфері, не отримав грант, на який розраховував, і у нього виникли тимчасові фінансові труднощі, хоча в довгостроковій перспективі він сподівається відновити своє матеріальне становище. Ми допомогли йому уникнути дефолту. Знайшли через наших партнерів-ріелторів іншу квартиру, безкоштовно. Він переїхав до меншу за розмірами житло, зате повністю погасив борг в нашому банку. І навіть з урахуванням вирослих цін на нерухомість заробив на цій операції. Ми з ним розлучилися дуже хорошими друзями, і з задоволенням знову дамо йому кредит, якщо він вирішить до нас повернутися?? природно, якщо платоспроможність дозволить.


Скільки всього ваших клієнтів опинялися в подібному становищі?


Ми поділяємо проблемних клієнтів на кілька груп. Серед них є ті, у кого прострочення понад 90 днів. Робота з ними, зазвичай, обмежується роз'ясненнями, після яких ми знаходимо якесь рішення (як у випадку вище), або вони повертають борги. Таких клієнтів у нас більше 50%. Є люди, на яких доводиться подавати до суду. У нас було п'ять таких випадків. З них по чотирьох суд прийняв рішення на користь банку, а по одному зараз йде розгляд. Але це крапля в морі, тому що зараз у нас понад 5 тис. виданих кредитів.


Наскільки, за вашими прогнозами, виросте прострочення на ринку іпотеки найближчі рік-два і, зокрема, у вашому банку?


Нормальний рівень прострочення для кредитів?? близько 2% (Зараз, в Росії, за даними учасників ринку, вона становить менше 1%?? Banki.ru). По крайней мере, в США і Європі ця цифра вважається нормою. Оскільки ринок іпотеки в Росії тільки формується, то дефолтів по кредитах дуже мало. Але якщо рівень прострочення зросте до 2%, це, на мій погляд, буде нормальним. Що стосується нас, то ми постараємося не допустити збільшення цієї цифри.


Яким чином?


Таким же, яким і зараз. У нас досить надійна система оцінки платоспроможності клієнта і об'єкту нерухомості, який буде виступати в якості об'єкта застави.


На ринку говорять, що в силу плавного зниження цін на квартири в останні півроку у банків зріс ризик ліквідності: у разі неплатоспроможності клієнта вони не зможуть реалізувати його квартиру за тією ж ціною, за якою вона була куплена. Що робите ви, щоб знизити ризик ліквідності?


Нинішнє зниження цін на житло?? тимчасове явище. У минулому році вони росли дуже швидко, і зараз йде звичайна стабілізація, яка триватиме ще кілька місяців. Я впевнений, що в найближчі 5 років ціни на житло продовжать зростання, адже попит на квартири як і раніше випереджає пропозицію. Періодично?? як зараз?? ціни можуть падати. Але саме для цих випадків і придумано співвідношення кредиту до початкового внеску (У більшості банків це співвідношення дорівнює 80% до 20%?? Banki.ru). Цей дисконт як раз і запобігає ризики коливання цін на житло. Так що ризик ліквідності, на наш погляд, ні нам, ні багатьом іншим банкам не загрожує.


Як ви оцінюєте свою частку на ринку?


За підсумками 2006 року ми займали близько 3% ринку. Через 5 років плануємо довести частку на ринку іпотеки до 10%. Однак наша головна мета не зайняти яку-небудь частку, а стати прибутковим банком. Частка ринку для нас важлива, але не першорядна. Важливим для нас є максимальний дохід на капітал. За цим показником банк Російський Стандарт зараз один з найкращих в Росії. Ми також плануємо стати одним із найприбутковіших банків. Зараз у нас тільки-тільки почалася позитивна динаміка, так як будь-який банк, що знаходиться в start up, перші 2-4 роки просто спалює капітал, і тільки по закінченню цього терміну виходить на позитивну динаміку. 2006 рік був для нас переломним: ми стали більше заробляти, ніж витрачати.


Ви відмовляєтеся розголошувати умови угоди з Morgan Stanley. Однак на ринку говорять, що американці заплатили за Міський Іпотечний безпрецедентну для Росії суму. Коли зможете розповісти подробиці?


Я пов'язаний угодою про конфіденційність і не можу нічого говорити. Як надовго? Боюся, що на все життя. Такий ось серйозний обітницю.


На ринку також говорять, що в осяжному майбутньому ви збираєтеся покинути банк. Чи так це?


Morgan Stanley підписав зі мною контракт на п'ять років. Рада директорів мною задоволений, і планів по догляду у мене поки немає.


Чи призведе наявність іноземного акціонера до зниження цін на кредити? Адже не секрет, що ваш акціонер має доступ до дешевих грошей, недоступним для більшості російських банків.


У нас зараз і так одна з найнижчих процентних ставок на ринку. Тому навряд чи. Від цього партнерства ми отримали три основних переваги. Перше?? доступ до глобальної практиці сек'юритизації, тому що Morgan Stanley-номер один у світі за такими операціями. Друге?? експертизу інших бізнесів. Morgan Stanleyсейчас володіє банками в Італії і Англії, аналогічними нашому. Таким чином, з'явиться доступ до міжнародної практики, що дуже важливо для наших клієнтів, оскільки вони будуть отримувати сервіс за міжнародними стандартами. Третє?? ми отримаємо всі інновації, які були апробовані в різних країнах. Все це для нас дуже важливо. А величину процентних ставок диктує ринок.


Тобто, знижувати процентні ставки ви не будете?


Поки не плануємо.


На ринку вже з'явилася іпотека під 8% річних у рублях: дитя однієї будівельної компанії і банку ...


У нас бізнес побудований так, що в кредитних продуктах немає прихованих додаткових платежів. Коли банк діє одночасно з будівельником, можливі будь комісії. Ми намагаємося робити наш бізнес максимально прозорим. Тому жодних прихованих комісій у нас немає.


Ви вважаєте, що ставка в розмірі 8%?? це результат захованих комісій?


Не знаю. Але, можливо, ціна продаваного об'єкта включає якийсь додатковий платіж, так як 8%?? не цілком ринкова ставка. У всіх банків ставка починається від 9%. І це сьогодні відображає ринок.


Чи знизиться в найближчому майбутньому, за вашими прогнозами, процентна ставка по іпотечних кредитах?


Якщо говорити про ставку за кредитами в доларах, то вона залежить від ставки LIBOR, яка впродовж останніх місяців стабільна. Тому ставка по іпотеці в доларах в Росії знижуватися, швидше за все, не буде. Якщо розглядати ставку в рублях, то у наших банків як не було, так і немає можливості залучати довгострокові пасиви (на 10-20 років) в рублях. Регулятори поки в цьому не допомагають. Ситуація може змінитися, якщо, по-перше, пенсійні фонди нададуть свої ресурси на цей ринок, і, по-друге, іпотечні банки почнуть випускати в Росії структуровані цінні папери, номіновані в рублях. Поки всього цього не відбувається, вартість кредитів не зменшується, так як фондирувати короткими грошима іпотеку неможливо.


А якщо підключити адміністративні ресурси?


В бюджет країни залізти? Це неправильно. Краще розміщувати активи пенсійних фондів або страхові резерви страхових компаній в іпотечні цінні папери, які, на мій погляд, дуже надійні і прибуткові в порівнянні з державними цінними паперами. Такий сценарій можливий. Якщо на те буде політична воля.


Як, за вашими прогнозами, будуть змінюватися ціни на нерухомість?


У найближчі роки вони тільки зростуть. Обсяги будівництва впали в 3 рази в порівнянні з радянськими часами. Зараз девелоперські компанії намагаються наздогнати радянське будівництво, але на це потрібен час. І одна з серйозних проблем тут?? відсутність системи, яка захищає інвестора, і як наслідок?? малий приплив приватних інвестицій в цей сегмент ринку.


Чи будуть в Росії поліпшуватися умови по іпотеці, наприклад, знижуватися розмір початкового внеску?


Так. Тут незабаром буде багато інновацій. Подовжаться терміни кредитів, щомісячний платіж і початковий внесок по кредиту стануть менше. На мій погляд, лідерами залишаться банки-монолайнери, які зможуть дозволити собі бути більш гнучкими. Універсальним банкам достатньо мати якийсь один вид іпотечного продукту. А спеціалізованим важливо запропонувати максимальний спектр. Тому, я думаю, всі інновації будуть йти саме від таких банків.