Статті про облаштування саду
Кредитний договір очима юриста

Ви берете кредит на купівлю квартири? Значить, перше, з чого слід почати,?? це вивчити умови кредитного договору, адже вони безпосередньо впливають на можливість і терміни проведення операції купівлі-продажу із залученням кредитних коштів.


Зверніть увагу на термін перерахування суми кредиту на рахунок позичальника?? у більшості банків він обмежується 3 робочими днями. Це важливо для визначення учасниками угоди дати укладення основного договору. Особливо якщо за узгодженням з банком учасники угоди прийняли рішення здійснити її на наступний після підписання кредитного договору день.


Далі зверніть увагу, як кредитний договір визначає дату надання кредиту. Адже саме ця дата є відправною для нарахування відсотків по кредиту. Прийнятною датою надання кредиту можна вважати дату зарахування банком грошових коштів на рахунок позичальника, але ніяк не дату їх перерахування.


Відмовитися від одержання кредиту, повністю або частково, позичальник вправі буде тільки до цієї встановленої дати. Більш того, з цього з цього моменту відсотки по кредиту будуть нараховані, навіть в тому випадку якщо підписання договору купівлі-продажу не відбудеться або його з якихось причин не зареєструють. Саме тому при іпотечній угоді радять подавати документи на прискорену, протягом 14 днів, реєстрацію.


І пам'ятайте, що умови підписаного кредитного договору неможливо буде змінити навіть у разі перегляду учасниками угоди умов договору купівлі-продажу нерухомості.


При первинному ознайомленні з кредитним договором і умовами кредитування банку рекомендуємо обов'язково отримати документально підтверджену інформацію про витрати, пов'язані з обслуговуванням рахунків позичальника при іпотечному кредитуванні. Інакше несподівано для вас можуть виникнути додаткові витрати при угоді або додаткова комісія банку, іноді досить істотна.


Якою б привабливою не була банківська програма, одразу після схвалення кредитного комітету обов'язково попросіть у співробітників банку зразок кредитного договору.


Несподіваний відмова


Ви підписали кредитний договір, але перед самою угодою несподівано дізналися, що в кредиті вам все-таки відмовлено.


Чому? Читайте уважно договір! Відмовити у видачі кредиту банк може на підставі ст. 821 ГК РФ (наявність обставин, що свідчать про те, що надана позичальникові сума не буде повернута в термін).


Договір може включати також і так звані інші умови надання кредиту?? неукладення позичальником договору страхування, несплату збору (комісії) банку за надання кредиту, невнесення первинного внеску за придбану нерухомість на розрахунковий рахунок у банку та ін Включення банком у розглянутий розділ кредитного договору інших умов повинно бути ретельно вивчено, бажано з отриманням роз'яснень фахівця банку, або із залученням для цих цілей незалежного юриста по іпотечному кредитуванню.


Час Ч


В який день ви повинні будете вносити свій щомісячний платіж? Зазвичай дату виконання позичальником зобов'язань по поверненню кредиту і сплаті відсотків банки встановлюють так, як їм зручно. І не прив'язують її, наприклад, до дня отримання зарплати.


На практиці позичальник повинен внести на свій особовий рахунок певну суму грошей, а банк?? перерахувати їх на позиковий рахунок, спеціально відкритий ним для обліку залишку суми кредиту, що підлягає поверненню (залишок позикової заборгованості). Саме дата надходження грошей на позичковий рахунок і вважається датою виконання зобов'язань. Але може трапитися так, що позичальник вчасно внесе на свій особовий рахунок у банку необхідну суму, а банк несвоєчасно спише і, відповідно, несвоєчасно зарахує кошти на позичковий рахунок?? в результаті формально обов'язок позичальника перед банком не буде виконана (з усіма відповідними наслідками у вигляді штрафів). Тому вимагайте вказівки в договорі обов'язку банку проводити списання грошових коштів з рахунку позичальника і їх зарахування на позичковий рахунок не пізніше останнього дня, встановленого для здійснення поточного щомісячного платежу.


До терміну


Більшість банків встановлюють мораторій на дострокове погашення кредиту. В середньому за укладеними в даний час кредитними договорами існують мораторії строком на З-6 місяців.


У період дії мораторію дострокове погашення кредиту, як часткове, так і повне, або не допускається, або передбачає сплату додаткових зборів за дострокове погашення в обумовлених в кредитному договорі розмірах.


Слід звертати увагу на розмір даного збору, прямо обумовленого в договорі і визначається в процентному відношенні від суми дострокового погашення, а також на розмір збору згідно з тарифами банку, якщо в договорі робиться на них посилання.


Крім того банки можуть вставляти в кредитні договори інші умови, що стосуються дострокового погашення.


Тільки на підставі письмової заяви-зобов'язання позичальника.


Внесення в рахунок дострокового погашення кредиту суми, не менше зазначеної в кредитному договорі як мінімальною.


Внесення сум для дострокового погашення тільки протягом періоду часу, встановленого для цих цілей кредитним договором.


Перерахунок щомісячного ануїтетного платежу в бік його зменшення.


Якщо перерахунок на прохання позичальника ануїтетного платежу не проводиться банком, то проводиться перерахунок терміну кредиту.


Деякі банки ні за яких умов перерахунок терміну кредиту не виробляють?? звертайте на це увагу.


Примітний і такий приклад з практики. Зрозумілим є умова кредитного договору, згідно з яким у разі внесення позичальником на свій особовий рахунок суми, що перевищує необхідний щомісячний платіж, банком приймається до виконання тільки сума у розмірі щомісячного платежу.


Проте ця умова кредитним договором одного з банків додатково передбачало, що сума перевищення не просто не приймалася банком до виконання, але також підлягала поверненню, цитую: на рахунок позичальника, з віднесенням на останнього витрат по зворотному переказу коштів. Сам собою напрошується питання, як можна перерахувати назад на рахунок позичальника суму, не прийняту банком до виконання? І друге питання?? на підставі чого банк допускав можливість списання з рахунку позичальника в безакцептному (тобто не вимагає підтвердження) порядку і зарахування на позичковий рахунок суми більшої, ніж ануїтетний платіж?


Історія з бюрократією


У деяких випадках банки передбачають право вимагати дострокове повернення кредиту або можуть передбачити штрафні санкції, в разі якщо після закінчення визначеного кредитним договором терміну в закладеному житловому приміщенні все ще будуть зареєстровані продавець та / або члени його сім'ї.


На перший погляд зазначену вимогу банку резонно, оскільки в наявності обтяження житлового приміщення правами третіх осіб. Однак не слід забувати, що при існуючому в даний час порядку зняття громадян Російської Федерації з реєстраційного обліку та постановки на облік за новим місцем проживання громадянину достатньо встати на реєстраційний облік за новим місцем проживання, щоб бути знятим з реєстраційного обліку за попереднім вже без його безпосереднього участі.


Це в установленому законом порядку вироблять за нього реєструючі органи, направивши поштою відповідні документи на адресу реєструючого органу за попереднім місцем проживання громадянина. Ні від позичальника, ні від продавця та / або членів його сім'ї не залежить робота відповідних реєструючих органів і поштової служби Російської Федерації.


На жаль, вже є достатньо велика кількість підтверджених випадків, коли позичальники стикалися з проблемою реєстрації себе і членів своєї сім'ї в житлове приміщення, в якому, як і раніше, незважаючи на реєстрацію та проживання за новим місцем проживання, все ще були зареєстровані проживали в ньому до відчуження особи.


У такій ситуації позичальник сам не менше банку зацікавлений у якнайшвидшому звільненні придбаного ним житла від прав третіх осіб. І в разі виникнення такої ситуації або сам, або за допомогою агентства нерухомості, підібрати йому квартиру, вирішує питання про зняття продавця і проживали з ним осіб з реєстраційного обліку в не належному йому вже приміщенні.


На практиці дану проблему вдається вирішити шляхом проведення переговорів з учасниками угоди. І це найбільш швидкий спосіб, ніж звернення до суду. Адже крім самого звернення та підготовки необхідних документів у будинковій книзі буде красуватися запис, що колишні мешканці були виписані з житлового приміщення за рішенням суду. І як це в подальшому буде позначатися на історії даного житла, передбачити складно.


Якщо вже підписувати кредитний договір на таких умовах, то прагнете в цьому випадку придбати житлове приміщення, вільний від прав третіх осіб, і без осіб, зареєстрованих у ньому постійно або тимчасово. Або заручитеся гарантією свого юриста-ріелтора або ріелтерської компанії про сприяння щодо зняття з реєстраційного обліку за адресою квартири, що купується осіб, зареєстрованих в ній на момент купівлі-продажу житлового приміщення.