Статті про облаштування саду
Навіщо іпотека бізнесмену

Ми звикли вважати, що іпотечний кредит може допомогти тим людям, у яких немає своєї квартири. Однак іпотечний кредит, якщо звернутися до словників,?? це кредит, виданий під заставу нерухомості, умови якого зобов'язують позичальника зробити задану кількість платежів (Глоссарій.ру). Простіше кажучи, нерухомість не обов'язково повинна бути тільки що купленої, щоб під неї можна було взяти кредит.


В умовах високих цін власники квартир, з одного боку, стали мільйонерами, а з іншого?? поки вони не збираються продавати квартиру, їм начебто ніякої користі від високих цін. Однак користь витягти можна, навіть не продаючи квартиру,?? просто узяти під її заставу іпотечний кредит, і причому досить пристойну суму. Саме цей вид іпотеки поширений був у дореволюційній Росії, та й на Заході він досі популярний.


Однак, як розповів Власникові Федір Єфремов, генеральний директор Русского кредитного будинку, багато з тих, хто володіє навіть не однією квартирою, не розуміють, як вони можуть витягти зі своєї нерухомості реальний дохід. Часто у людей є бізнес, де не вистачає оборотних коштів або грошей на розвиток. При цьому рентабельність бізнесу досить висока?? 15-20%. Комерційний кредит іноді брати просто нерентабельно?? адже відсотки по кредиту досить високі, а іпотечний кредит може бути набагато вигідніше через більш низьких процентних ставок. Однак розвиток цього ринку гальмують ментальні установки росіян, важко мінливі з радянських часів, вважає Єфремов. Запозичення і борги тоді вважалися чимось непристойним, а от західна філософія споживання інша?? жити в борг там вважається просто нормою. І тому гігантський ресурс, який активно задіяний на Заході, у нас простоює?? кількість закладених по іпотеці будинків досить низько, а на Заході ви насилу знайдете незакладену будинок.


Що робити?


Наявну нерухомість можна закласти й одержати в банку досить серйозну суму під ваші потреби. Цей вид кредитування називається кредитування під наявну нерухомість і дозволяє дуже просто і легко отримати кошти тим, хто хотів би почати новий бізнес або розширити наявний. В'ячеслав Шаламов, заступник начальника управління іпотечного кредитування Банку Москви, говорить, що на ринку ломбардне кредитування є досить затребуваним. Найбільшим попитом користуються кредити, де банк не регламентує цільове використання кредиту.


Андрій Разнік, генеральний директор компанії Приватна нерухомість, наводить приклад такого кредиту: Скажімо, якщо у людини є у власності міська квартира і заміський будинок, а йому потрібні кошти на розвиток бізнесу. Він легко може закласти один з об'єктів нерухомості (найчастіше закладають будинок) і отримати до 70% від його вартості. А зараз навіть скромний котедж оцінюється в дуже пристойну суму?? від 400 тис. дол І людина може отримати за кілька днів 280 тис. дол кредиту під 10-14% річних на 10-15 років .


Інший приклад використання грошей від застави нерухомості призводить В'ячеслав Шаламов: Якщо власникові невеликої організації необхідно поповнити оборотні кошти в бізнесі, то можна
скористатися саме такою схемою?? це вийде набагато дешевше кредитів, пропонованих малому бізнесу. Також актуальні такі кредити при фінансуванні великих покупок (наприклад, покупка земельних ділянок, гаражів, яхт) .


Де взяти гроші?


Все більше банків включають в список своїх послуг такий вид кредитування. За даними Тетяни Нікітіної, генерального директора Міжнародної академії іпотеки і нерухомості (Маїна), в кінці жовтня 42 банки пропонували 154 програми, де використовується заставу наявної нерухомості. На ринку є й змішані програми, як правило, для покупки заміського будинку банк може запропонувати закласти наявну квартиру. Середня мінімальна процентна ставка у валюті?? 12,43%, що набагато нижче, ніж ставки по комерційних кредитах, а в середньому фінансові установи готові видати 73% від оціночної вартості об'єкта. Справа в тому, додає В'ячеслав Шаламов, що за такими кредитами ставки завжди нижче, оскільки є надійне забезпечення, і банк може знизити ризикову надбавку.


У всьому світі кредитування під заставу нерухомості активно використовується саме багатими людьми, які добре вміють рахувати гроші. Скажімо, людина може закласти нерухомість і одержати, приміром, 100 тис. дол під 10% річних на 10 років. При цьому рентабельність його бізнесу 14-15% річних (як мінімум), значить, виграш за кожний рік складе 4-5%, а до того ж на бізнес важко отримати кредит більш ніж на 5 років. Термін же іпотечного кредитування може бути і до 20 років, а клієнтові не треба підтверджувати свою платоспроможність.


Як розповідає один із брокерів, який попросив не називати його імені: У нас було кілька таких випадків, коли ми допомагали клієнтам отримати такі кредити. Коли закладається будинок вартістю 2 млн дол, перед брокером стоїть непросте завдання?? Переконати банк, що бізнес клієнта досить стабільний і він зможе виплатити цю суму. Адже накласти стягнення і продати будинок, обгороджений з усіх боків, далеко не просто .


З іншого боку, такі кредити під наявну нерухомість бізнесмени найчастіше воліють брати в банках, з якими у них довгострокові партнерські взаємини?? тоді і нічого особливо доводити не треба. Оформлення документів займає набагато менше і часу, і сил. Причому операційні витрати за таким кредитом декілька нижче за рахунок того, що страхується тільки ризик втрати об'єкта нерухомості, а життя і здоров'я позичальника?? немає.


Ризики


Ризик у такого кредиту один. Власник ризикує втратити свою нерухомість, якщо раптом не зможе платити по кредиту. Але, з іншого боку, нерухомість, як правило, не єдина, та й банку може бути важко здійснити своє право реалізувати заставу, особливо якщо це заміський будинок. Але, незважаючи на це, банкіри зараз активно рекламують і просувають у життя саме ломбардне кредитування. Справа в тому, що для покупки з нуля найгіршою московської квартири треба мати дохід як мінімум 3 тис. дол, а середній дохід москвича за 9 місяців цього року, включаючи всі можливі джерела, згідно з даними Мосміськстат, склав 27,898 тис. руб . Притому що дохід зріс на 20%, ціни на квартири з початку року зросли на 70%, і це невідповідність серйозно зменшило кількість клієнтів, які б хотіли купити нерухомість за класичною іпотечній схемі. Банкіри шукають інші шляхи заробити, і ломбардне кредитування?? одна з дуже перспективних схем.